A edição da Lei nº 13.970/19, publicada em 27 de dezembro de 2019, com a introdução do artigo 11-A na Lei 10.931/04, que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias entre outras, terminou com a dúvida sobre forma e extensão da aplicação do Regime Especial de Tributação – RET para as receitas das incorporadoras oriundas de vendas de imóveis ocorridas posteriormente à conclusão da obra. Assim, haverá maior segurança para as incorporadoras e para os contribuintes que optaram por tal regime.
O dispositivo em comento é taxativo ao determinar que o RET será aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização, e, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato.
As incorporadoras que optarem pelo RET, em relação à incorporação afetada por tal regime, submetem-se à tributação de sua receita mensal através da alíquota de 1% para projetos residenciais de interesse social (Minha Casa, Minha Vida) e 4% para os demais empreendimentos, englobando a unificação dos seguintes impostos e contribuições: IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e COFINS.
Anteriormente à edição desta Lei havia dúvida sobre a extensão do incentivo fiscal consistente no RET para os imóveis alienados após à conclusão da obra. Isso devido às manifestações divergentes do Fisco em relação à mesma matéria, o que gerava insegurança jurídica no setor imobiliário. Com a legislação, espera-se que a questão seja pacificada e resolvida.
Uma vez formalizada a opção RET pela incorporadora, toda a receita operacional por ela auferida e vinculada ao empreendimento deve ser tributada de acordo com o regime especial, mesmo aquela decorrente da comercialização de imóveis após a conclusão da obra.
A equipe de Direito Imobiliário e Tributário do escritório De Luca, Derenusson, Schutoff & Advogados – DDSA está à inteira disposição para maiores esclarecimentos e auxílio em casos envolvendo esta questão.