O Conselho Nacional de Justiça (CNJ), através do Provimento CNJ nº 94 de 28.03.2020, regulamentou o funcionamento dos registros de imóveis durante o período de quarentena decorrente do coronavírus.

Anteriormente, com a publicação da Recomendação CNJ Nº 45 de 17.03.2020 e do Provimento CNJ Nº 91 de 22.03.2020, resumidamente, o CNJ já havia determinado às Corregedorias dos Tribunais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal a adoção de medidas preventivas para a redução dos riscos de contaminação com o novo coronavírus pelos delegatários e/ou responsáveis e usuários do serviço extrajudicial brasileiro (Notários e Registradores), dentre as quais:  (i) a suspensão ou redução do horário do expediente externo e do atendimento ao público, em consonância com as orientações das autoridades locais e nacionais de Saúde Pública; (ii)  autorizar o trabalho remoto dos colaboradores das serventias, desde que compatíveis com a modalidade de prestação de serviço extrajudicial; (iii) designação de regime de plantão em caso de suspensão das atividades extrajudiciais, observando-se os cuidados estabelecidos pelas autoridades de saúde no contato com o público, para atendimento de pedidos urgentes como certidões de nascimento e óbito; e (iv) suspensão dos prazos para a prática de atos notariais e registrais, devendo ser consignado, nos respectivos livros e assentamentos, o motivo da suspensão.

Considerando a essencialidade do registro de imóveis para o exercício do direito fundamental à propriedade imóvel, da segurança do crédito e das garantias reais, bem como a necessidade de preservar a saúde dos oficiais, prepostos e dos usuários do registro imobiliário, o Provimento CNJ nº 94 determinou que:

• O atendimento no registro de imóveis será feito em todos os dias úteis, preferencialmente por regime de plantão a distância, cabendo às Corregedorias dos Estados regulamentar o seu funcionamento. Tendo em vista a necessidade de manter a continuidade e o seu caráter obrigatório, onde não for possível a imediata implantação do atendimento à distância, e até que isso se efetive, excepcionalmente deverá ser adotado o atendimento presencial, observados os cuidados determinados pelas autoridades sanitárias para os serviços essenciais, e as administrativas que sejam determinadas pela Corregedoria Geral dos Estados, ou pelo Juízo competente. O plantão à distância será compulsório quando o responsável, substituto, preposto ou colaborador, estiver infectado pela COVID-19;

• O plantão a distância terá duração de pelo menos quatro horas e o plantão presencial, quando adotado excepcionalmente, terá duração não inferior a duas horas. Fica ainda autorizado o uso dos serviços dos correios, mensageiros, ou qualquer outro meio seguro para o recebimento e a devolução de documentos físicos destinados à prática de atos durante o atendimento em regime de plantão, com emissão de comprovante do recebimento de documentos e manutenção de controle dos documentos devolvidos aos usuários do serviço. Os Registradores ou as Centrais de Serviços Eletrônicos Compartilhados poderão oferecer serviço de localização de números de matrículas, a partir de consulta do endereço do imóvel no Indicador Real – Livro 4. Os Registradores poderão ainda, a seu prudente critério e sob sua responsabilidade, recepcionar documentos em forma eletrônica por outros meios que comprovem a autoria e integridade do arquivo;

• O atendimento de plantão à distância será promovido mediante direcionamento do interessado ao uso da Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados da respectiva unidade da Federação, para as solicitações de certidões e remessa de títulos para prenotação e atos que abranger. Nos Estados de São Paulo, Paraná, Rio de Janeiro e outros, o acesso à central se dá pelo site registradores.org e em Minas Gerais pelo site www.crimg.com.br, onde é possível requerer os atos de registro em meio digital na forma que especifica;

• Durante o regime de plantão deverá ser mantido o atendimento por meios de comunicação que forem adotados para atendimento a distância, incluindo os números de telefone fixo e celular, os endereços de WhatsApp, Skype, e os demais que estiverem disponíveis para atendimento ao público, sendo uma obrigação do Registrador providenciar e manter estruturas física e tecnológica necessárias e adequadas à realização do teletrabalho;

• Enquanto perdurar a quarentena decorrente da Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional (ESPIN), todos os Registradores deverão recepcionar os títulos nato-digitais e digitalizados com padrões técnicos que forem encaminhados eletronicamente para a unidade a seu cargo, por meio das centrais de serviços eletrônicos compartilhados, e processá-los nos termos da Lei de Registros Públicos – Lei 6.015/73.

• Neste sentido, consideram-se títulos nativamente digitais: (i) o documento público ou particular gerado eletronicamente em PDF/A e assinado com Certificado Digital ICP-Brasil por todos os signatários e testemunhas; (ii) a certidão ou traslado notarial gerado eletronicamente em PDF/A ou XML e assinado por tabelião de notas, seu substituto ou preposto; (iii) o resumo de instrumento particular com força de escritura pública, celebrado por agentes financeiros autorizados a funcionar no âmbito do SFH/SFI, pelo Banco Central do Brasil; (iv) as cédulas de crédito emitidas sob a forma escritural, na forma da lei; (v) o documento desmaterializado por qualquer notário ou registrador, gerado em PDF/A e assinado por ele, seus substitutos ou prepostos com Certificado Digital ICP Brasil; (vi) as cartas de sentença das decisões judiciais, dentre as quais, os formais de partilha, as cartas de adjudicação e de arrematação, os mandados de registro, de averbação e de retificação, mediante acesso direto do oficial do Registro de Imóveis ao processo judicial eletrônico, mediante requerimento do interessado;

• E consideram-se títulos digitalizados com padrões técnicos aqueles que forem digitalizados de conformidade com os critérios estabelecidos no art. 5º do Decreto nº 10.278, de 18 de março de 2020, ou seja: (i) que seja assinado digitalmente com certificação digital no padrão da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira-ICP-Brasil, de modo a garantir a autoria da digitalização e a integridade do documento e de seus metadados; (ii) que siga os padrões técnicos mínimos previstos no Anexo I do referido decreto; e (iii) que contenha, no mínimo, os metadados especificados no Anexo II do referido decreto;

• O Provimento determina ainda que nas unidades da federação que não tenham central de serviços eletrônicos em funcionamento, ou a central existente não ofereça os serviços de pedidos de certidões ou de protocolo eletrônico de títulos, o tráfego eletrônico far-se-á mediante central de serviços eletrônicos compartilhados que já esteja a funcionar em outro Estado da federação;

• O oficial do Registro de Imóveis, se suspeitar da falsidade do título, poderá exigir a apresentação do original e, em caso de dúvida, poderá requerer ao Juiz, na forma da lei, as providências que forem cabíveis para esclarecer o fato;

• O Provimento determina aos Registradores que na abertura e no encerramento do expediente de plantão, bem como a cada intervalo de uma hora no máximo, verifiquem se existe comunicação de remessa de título para prenotação e de pedidos de certidões para o seu pronto atendimento, sendo que os títulos recepcionados deverão ser prenotados, observados o controle de direitos contraditórios e os princípios registrais para fins de emissão de certidão e tramitação simultânea de tais títulos ou ainda excludentes de direitos sobre o mesmo imóvel;

• A certidão de inteiro teor digital solicitada durante o horário de expediente, com indicação do número da matrícula ou do registro no Livro 3, deverá ser emitida e disponibilizada dentro de no máximo duas horas, salvo no caso de atos manuscritos, cuja emissão não poderá ser retardada por mais de cinco dias, e ficará disponível para download pelo requerente pelo prazo mínimo de 30 (trinta) dias;

• Nos termos do a 11, enquanto perdurar o sistema de plantão, os prazos de validade da prenotação, de qualificação e de prática dos atos de registro serão contados em dobro, ressalvados os prazos para a emissão de certidões e para os registros de contratos de garantias reais sobre bens móveis e imóveis que sejam condição para a liberação de financiamentos concedidos por instituições de crédito.

• Por fim, as regras do provimento têm validade restrita até o dia 30 de abril de 2020, podendo ser prorrogada por novo ato do CNJ, enquanto subsistir a situação excepcional que levou à sua edição.

Por seu turno, e na mesma linha, especificamente para o nosso Estado de São Paulo, a Corregedoria Geral da Justiça já tinha editado o Provimento CG Nº 08/2020, que dispõe sobre medidas de prevenção a serem adotadas nos Serviços Extrajudiciais de Notas e de Registro do Estado de São Paulo em relação ao vírus COVID-19, que está em sintonia com o quanto determinado pelo CNJ no Provimento nº 94. Nos termos deste provimento, foi autorizado: a imediata suspensão do funcionamento das unidades dos Serviços Extrajudiciais de Notas e de Registro do Estado de São Paulo; a suspensão dos prazos para a prática dos atos de notas e de registro; a determinação da prestação destes serviços em regime de plantão que poderá ser presencial, virtual, ou por outro modo de atendimento a distância, incluindo os números de telefone fixo e celular, os endereços de WhatsApp, Skype, e os demais que estiverem disponíveis para atendimento ao público, que deverão ser divulgados em cartaz a ser afixado na porta da unidade, facilmente visível, nas páginas de Internet e, quando possível, nas Centrais Eletrônicas das respectivas especialidades dos serviços.

Conforme o caso e a critério do oficial ou delegado responsável, o plantão presencial terá duração não inferior a duas horas e o plantão a distância terá duração não inferior a quatro horas, podendo o responsável pela unidade adotar ambos. Os plantões pelas unidades que suspenderem o funcionamento abrangerão: (i) as emissões de certidões; (ii) os registros de nascimento e de óbito; (iii) as habilitações e os registros de casamento quando justificada a urgência; (iv) os registros de contratos de garantias reais sobre bens móveis e imóveis que sejam condição para a liberação de financiamentos concedidos por instituições de crédito, observados o controle do contraditório e a ordem cronológica de apresentação dos títulos; (v) as sustações de protesto; (vi) os repasses das parcelas dos emolumentos aos credores previstos na Lei Estadual nº 11.331/2002; (vii) as comunicações ao Portal do Extrajudicial necessárias para a geração de guias e recolhimento dos emolumentos devidos ao Fundo Especial de Despesa do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo; e (viii) os demais atos notariais e de registro que forem compatíveis com a estrutura de funcionários.

Por fim, o Comunicado da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo nº 94, esclareceu, para conhecimento em geral, “que os serviços extrajudiciais de notas e de registro são serviços públicos e se destinam a assegurar segurança jurídica e permitir o exercício de direitos que são essenciais, como ocorre com os relacionados aos registros de nascimento, óbito e casamento”, e, desta forma, não se enquadram na categoria de atividade comercial ou empresarial, sendo regulamentados por legislação especial e por normas do CNJ e da Corregedoria Geral da Justiça, em conformidade com o art. 236 da Constituição Federal.

A equipe de Direito Imobiliário do De Luca, Derenusson, Schuttoff Advogados está à inteira disposição para maiores esclarecimentos e auxílio em casos envolvendo contratos e negociações imobiliárias, inclusive enquanto perdurarem as medidas preventivas para a redução dos riscos de contaminação com o novo coronavírus.